Vices cachés et recours possibles en matière de droit immobilier

En achetant dans l’ancien, les vices cachés sont une véritable hantise pour les acheteurs. Mais quels sont au juste les défauts qui peuvent être considérés comme vices cachés et quels recours existent pour les acquéreurs victimes ?

Un vice caché c’est quoi ?

Les vices cachés sont des malfaçons rendant le logement impropre à son usage d’habitation. On parle aussi de vices cachés dans la mesure où l’on considère que l’acheteur n’aurait pas acheté le bien immobilier au même prix si avait pris connaissance de ces malfaçons. Une malfaçon est considérée comme vice caché quand le défaut est grave et antérieur à la vente. Généralement, le vice caché n’est en aucun cas un vice dissimulé par le propriétaire, mais plutôt un vice qui n’aurait pas été découvert faute d’inspection minutieuse du logement. Ainsi, même si le vendeur n’avait pas connaissance d’un défaut, il peut toujours être considéré comme un vice caché.

Quelles sont les malfaçons considérées comme vices cachés ?

On parle essentiellement de vices cachés quand il y a :

  • Une absence d’eau courante.
  • Une dalle de béton fissurée.
  • Une présence de termites provoquant des dégâts antérieurs à la vente.
  • Une humidité et un défaut d’étanchéité.
  • Un caractère inondable d’une maison.
  • Un défaut d’homogénéité du carrelage.
  • Des fondations défectueuses de la maison.

Le délai accordé à l’acheteur pour se retourner contre le vendeur

Pour tout contrat de vente conclu après le 19 février 2005, pour intenter l’action de garantir, l’acquéreur d’un bien immobilier ancien dispose d’un délai de 2 ans en cas de présence d’un vice caché. Ce délai compte en effet à partir de la découverte du vice dont le point de départ doit être constitué par le rapport d’expertise commandé par l’acquéreur. Comme l’affaire relève de la compétence du tribunal de grande instance (TGI), pour engager une procédure, l’acquéreur dispose d’un délai de 30 ans pour agir, mais il doit toutefois recourir aux services d’un avocat.

Quels sont les recours possibles ?

La constatation un vice caché doit essentiellement conduire l’acquéreur à tenter de trouver un accord amiable avec le vendeur. Pour ce faire, il doit le contacter par courrier recommandé. Si les deux parties ne parviennent pas à trouver un accord, l’acheteur peut faire appel au tribunal pour régler le litige. Avant toute procédure judiciaire, il est possible de faire appel à un expert pour qu’il se rende sur les lieux par injonction judiciaire afin qu’il constate le vice caché. Si l’affaire arrive jusqu’au tribunal, l’acquéreur peut demander l’annulation de la transaction immobilière à la justice, recevoir une indemnité équivalente à la réduction du prix de vente ou obtenir une somme équivalente aux coûts de la réparation du vice caché. Généralement, le vendeur doit apporter la garantie des vices cachés dans le cadre de la vente d’un logement ancien. Seulement, il ajoute parfois une clause de non-garantie des vices dans le contrat de vente pour empêcher l’acquéreur d’en bénéficier en cas de vices cachés. Cette clause ne sera pas pourtant applicable si l’acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur.